Uma das etapas mais importantes no processo de comercialização de imóveis é a obtenção do laudo de avaliação de imóvel. É imprescindível que esse documento seja feito por um profissional qualificado, já que é necessário seguir regras e procedimentos estabelecidos para que ele seja considerado válido.
Pareceu complicado? Fique tranquilo. Basta continuar lendo este artigo para entender corretamente como funciona.
O que é o laudo de avaliação de imóvel?
O laudo de avaliação de imóvel é um relatório emitido por um avaliador ou uma empresa especializada com a finalidade de estipular o valor real de determinado bem. A elaboração desse parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação, uma vez que o laudo bem-feito evitará divergências entre as partes e facilitará o processo.
Nas negociações de imóveis entre pessoas físicas, muitas vezes o que dita a precificação do bem é a demanda. Por outro lado, o laudo é um documento técnico que busca tal métrica por meio de profissionais capacitados tanto por conhecimentos específicos, como engenheiros, quanto por experiência no mercado imobiliário. Além disso, tal trabalho consiste em determinar o valor do bem com base em normas estabelecidas pela ABNT.
Quais são as normas brasileiras para o laudo de avaliação de imóvel?
Como falado, os critérios para elaboração do laudo de avaliação de imóvel são determinados pela ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas — e, portanto, seguem padrões e parâmetros que têm como base a NBR 14.653. Por isso, recomenda-se a sua aplicação todas as vezes em que o relatório é realizado. Tal norma é dividida em sete partes, sendo elas:
– procedimentos gerais;
– imóveis urbanos;
– imóveis rurais;
– empreendimentos;
– máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
– recursos naturais e ambientais;
– bens de patrimônio histórico e artístico.
Isso quer dizer que a parte inicial trata do que é comum a todos os tipos de avaliações, seguida pelos procedimentos específicos de cada categoria de bem. É importante ressaltar que as normas estão em constantes revisões e atualizações, portanto, é preciso atentar à vigência do material que está sendo utilizado.
Métodos aplicados
Os métodos de avaliação de imóveis definidos e recomendados pela ABNT são:
– método comparativo;
– método evolutivo;
– método involutivo;
– método de custo;
– método de capitalização da renda;
– critério residual;
– conjunção de métodos.
Quando o laudo é necessário?
Como já mencionado, esse relatório assegura a comercialização de bens imóveis, trazendo mais tranquilidade para ambas as partes. No entanto, são várias as situações em que ele pode ou deve ser utilizado para garantir a transação e o justo estabelecimento dos valores reais de patrimônio. Estão entre as finalidades mais utilizadas:
– ação judicial: em situações em que é necessária a revisão de aluguel, por exemplo, ou em casos de inventários, reintegração de posse, entre outros;
– gestão patrimonial: a fim de atender exigências fiscais em casos de fusão, dissolução de sociedade ou liquidação de empresa, para conhecer o ativo permanente imobilizado;
– alienação fiduciária, penhora ou garantia: como forma de garantir que o valor do imóvel corresponde com o acordo firmado;
– desapropriações: normalmente solicitado pelo poder público para determinar valor da base tributária.
Pode-se entender que o laudo de avaliação de imóvel é um instrumento para assegurar as mais diversas formas de negociação a fim de garantir que nenhuma das partes seja prejudicada. Sendo assim, abrir mão de tal relatório pode acarretar em problemas e inconvenientes futuros. Veja cinco situações em que o parecer faz falta.
Quais contratempos podem ser evitados pelo laudo?
– Prejuízos financeiros: a falta de conhecimento sobre qual é o valor real do imóvel pode levar a negociações equivocadas que causarão prejuízos financeiros.
– Falta de base para definir o valor do bem: a avaliação imobiliária é a forma mais segura para determinar o valor correto do imóvel e evitar prolongamento de negociações.
– Dificuldade de crédito: a falta do laudo de avaliação pode acarretar em dificuldade em conseguir empréstimos bancários para financiamentos de imóveis.
– Aumento de carga tributária: a inexistência do valor real avaliado pode fazer com que o proprietário tenha que arcar com impostos tributários além do necessário.
– Demora em casos de inventários: em casos de herança ou partilha, se não houver um laudo de avaliação mercadológica é possível que o processo demore mais que o esperado.
Como fazer um laudo de avaliação de imóvel?
Requisitos essenciais
Algumas informações preliminares são fundamentais para o uma correta elaboração do laudo. São elas:
– definir o objetivo da avaliação, em casos de venda, locação, alienação etc.;
– identificar e fazer a descrição do imóvel;
– verificar medidas;
– determinar a metodologia que será utilizada para a avaliação.
Análise de documentação
Após o levantamento dos requisitos essenciais, é o momento de verificar os documentos relativos ao imóvel, ou seja:
– conferir toda a documentação do imóvel, tais como a certidão de ônus reais, emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis;
– verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas e suas circunstâncias para informar no laudo;
– consultar especificidades nas legislações municipais, estaduais e federais, bem como demais regulamentos aplicáveis.
Vistoria do imóvel
O próximo passo é realizar a vistoria do imóvel, para a qual é importante atentar para os seguintes itens:
– tirar fotografias externas e internas;
– analisar a planta baixa e os croquis;
– incluir a descrição do terreno e as suas benfeitorias;
– avaliar os dados do terreno (localização, infraestrutura, utilização, entre outros);
– diagnosticar os aspectos socioeconômicos e físicos e a infraestrutura urbana do entorno;
– constatar a qualidade da construção, verificando o seu estado de conservação, o número de cômodos ou partes, o padrão construtivo e a idade do imóvel.
Requisitos acessórios
Além dos elementos informados, outros procedimentos podem ser úteis para realizar uma avaliação mais criteriosa. Veja abaixo:
– análise da vizinhança;
– avaliação de circunstâncias atípicas;
– vistoria por amostragem;
– avaliação dos imóveis na região;
– diagnóstico atual do mercado e tendências.
Enfim, é imprescindível em várias situações, como venda, aluguel e inventários, a elaboração do laudo de avaliação de imóvel. Esse documento garantirá que o valor real do bem está sendo classificado corretamente, sem prejuízo para nenhuma das partes envolvidas. Porém, para que o relatório seja criterioso e tenha validade é necessário seguir as normas estabelecidas pela ABNT.
Fonte: https://blog.racon.com.br/